Недвижимость в курортном регионе, в Крыму в частности, – мечта очень и очень многих людей. Для одних это возможность постоянно жить в самых живописных уголках страны, для других – гарантия ежегодного отдыха и способ заработать на сдаче квартиры в аренду курортникам.
Какое жильё пользуется спросом на полуострове, что выбрать – коттедж или квартиру и почему покупка квадратных метров в Крыму – это отличные инвестиции, «Крымский журнал» узнал у топ-менеджеров крупной девелоперской компании «Перспектива», специализирующейся на курортной недвижимости классов «комфорт» и «бизнес».
Юрий Недопёкин, основатель и учредитель компании «Перспектива»
«Чаще всего недвижимость в Крыму покупают жители материка, которые в итоге становятся крымчанами».
– Юрий, скажите, какие регионы полуострова считаются у застройщиков наиболее перспективными?
– На мой взгляд, Крым настолько разнообразен, что выделить какой-то отдельный регион невозможно. И было бы несправедливо хвалить одни районы и принижать значение других. Крым многолик и уникален, всё зависит только от глобальности мышления застройщиков, от стратегии развития самих территорий. Многие регионы полуострова заиграют по-новому, если заняться их комплексным освоением с созданием всей необходимой для жизни и отдыха инфраструктуры. В конце концов, крымское побережье довольно протяжённое, на нем ещё немало пустых локаций.
– Почему же тогда все стремятся строить на ЮБК?
– Потому что этот регион исторически – ещё с XIX века – всегда был центром притяжения. Здесь давно сформирована инфраструктура, и точечные застройщики, частники идут по пути наименьшего сопротивления, строя на всём готовом. И этот подход понятен. Но если мы говорим о реализации глобальной стратегии с участием крупных девелоперов и государства, то можно смело осваивать и западные, и восточные территории.
– К слову, в развитых странах именно так, комплексно, и подходят к застройке, особенно в курортных регионах. С целью соблюдения единообразия стиля, сохранения аутентичности архитектуры власти запрещают перекрашивать фасады или устанавливать кондиционеры, к примеру. Есть ли у нас шанс добиться этого в Крыму?
– Объективно архитектурный вид Крыма уже сформирован. И то, что начиналось со зданий архитектора Краснова и царских дворцов, в дальнейшем дополнялось в соответствии с веяниями эпохи. В советское время важна была утилитарность, обеспеченность людей квадратными метрами. В постсоветский период строили кто во что горазд. И сегодня мы видим стоящие рядом старинные здания и панельные многоэтажки, которые нельзя назвать ни сейсмоустойчивыми, ни красивыми. И бороться с этим практически невозможно, разве что запустить комплексную программу реновации, которая затянется на пару десятков лет.
– То есть всё безнадежно?
– Нет, просто надо осваивать более свободные территории и уже там формировать определенную стилистику. Девелоперы, их архитекторы должны согласовывать свои проекты с властями, есть регламент согласования. Особое внимание я бы уделил архитектурной подсветке. Например, ту же Ялту полноценно рассмотреть можно только с моря, и по-настоящему привлекательна она вечером – при правильной подсветке, разумеется. Сегодня многие красивые старинные здания в темноте не видны, зато подсвечено то, что лучше бы скрыть. Словом, надо ещё немало потрудиться над имиджем крымских городов.
– Стоимость недвижимости в Крыму, особенно в курортной зоне, едва ли назовёшь бюджетной. Насколько она обоснована?
– Прежде чем рассуждать о ценах, нужно понять, с чем мы их сравниваем. Если речь идёт о северных и центральных регионах, то да, где-то стоимость квадратного метра выше. Если же брать черноморское побережье, то цена недвижимости в Сочи в два-три раза выше, чем на ЮБК. Потому что Сочи – сформированный регион, где провели Олимпиаду и вложили большие средства в инфраструктуру. Сегодня он на пике, и, заметьте, там почти не ведётся новое строительство. А Крым только в начале пути, здесь работают госпрограммы, идёт глобальное инвестирование. Пока не все крупные игроки строительного рынка могут зайти сюда из-за санкций. Но с каждым годом ситуация меняется, в республику приходят новые застройщики, инвесторы, компании.
– Люди, готовые покупать дорогие квартиры и дома премиум-класса на берегу моря, наверняка довольно требовательны к будущему приобретению. Какой должна быть недвижимость, чтобы её гарантированно купили?
– В этом ценовом сегменте требования уже не ограничиваются одной недвижимостью. Значение имеет всё: локация, инфраструктура, транспортная доступность, природные особенности, наличие охраняемой территории и даже вертолётных площадок – для большей мобильности. И конечно, покупатели обращают внимание на дизайн, планировку, площадь жилья. Но, вообще, применять в Крыму стандартные понятия «премиум-класс» или «бизнес-класс» не совсем верно. Правильнее говорить о недвижимости уровня «комфорт +». Например, наш коттеджный посёлок «Лучи» в Алуште, у подножия Демерджи. С одной стороны, прекрасные виды, рядом лес, уединённая закрытая территория, с другой – в 20 минутах вся городская инфраструктура. На таком уровне необходимо думать не только о строительстве, нужен ещё и соответствующий сервис, который обеспечит клиентам комфортную жизнь в купленном доме. Наша команда, имея за плечами пятнадцатилетний опыт работы, давно пришла к этому пониманию. Максимальная клиентоориентированность – вот залог успеха.
– Недвижимость в Крыму чаще покупают крымчане или жители материковой России?
– Я бы сказал, что чаще её приобретают жители материка, которые впоследствии становятся крымчанами.
Артём Резников, управляющий партнёр компании
«Успех и скорость развития Крыма зависят от диалога между девелоперами и властями»
– Артём, объясните, в чём разница между строительной компанией, застройщиком и девелопером? Многие путают эти понятия, считают их синонимами.
– Строительная компания – это наиболее узкоспециализированный бизнес, заточенный исключительно под строительство. То есть непосредственно монолитные, фасадные работы и так далее. «Застройщик» – более широкое понятие, он работает с банком в рамках проектного финансирования, может использовать как собственную строительную компанию, так и нанимать подрядчиков. А девелопинг – это бизнес максимально широкого профиля, включает в себя и подбор участков, и работу с инвестициями, и функции управляющей компании.
– А строят для них как раз строительные компании, верно?
– Именно. Девелопер редко сам занимается строительством, у него ведь даже штат персонала иной: юристы, финансисты, главный архитектор и главный инженер, словом, контролирующие структуры. А у строительной компании – рабочие, инженеры, прорабы. Поэтому девелоперы обычно нанимают подрядчиков.


– С ними в Крыму проблем нет? Специалистов хватает?
– Скажем так, изначально на полуострове их было ограниченное количество по объективным причинам, ведь до 2014 года строительство здесь велось не так уж активно. Сейчас компании с материка охотно заходят в Крым со своим персоналом, техникой, потому что далеко не все регионы России развиваются динамично, а здесь на их услуги стабильный спрос.
– Сегодня часто говорят о формировании курортной среды нового уровня. Вклад государства в рекреационную сферу понятен, а что делают в этом направлении застройщики?
– Я бы сказал, что в этой области первопроходцами стали как раз предприниматели, государственная система всё-таки более сложная, бюрократическая, у неё длительные сроки реализации программ. Мы в своих проектах стали внедрять философию новой курортной среды ещё лет семь-восемь назад, создавая сервисную компанию, которая занимается недвижимостью «под ключ». И речь идёт не о стандартном наборе услуг, который у многих ассоциируется с управляющими компаниями. Мы предлагаем нашим клиентам всё: контроль над объектом недвижимости, сдача в аренду в формате доходного бизнеса, клининг, выгул собак, бронирование билетов… Словом, широкий спектр услуг. По сути, каждый жилой комплекс сопоставим с отелем, имеющим 4-5 звёзд. А государство, со своей стороны, решает проблемы коммуникаций, логистики, как, например, строительство трассы «Таврида», нового аэропорта. И за это ему большое спасибо. Убеждён, скорость развития Крыма зависит от успешного диалога между девелоперами и властями.
– В последние десятилетия Крым застраивался хаотично. Жёсткие градостроительные нормы – это плюс для застройщика? Или, напротив, ненужное ограничение?
– Однозначно плюс. Когда установлены понятные правила, играть гораздо легче, чем когда каждый трактует ситуацию по-своему. Хорошо, когда есть утверждённый генплан региона, стратегия жилищной застройки, развития сетей и социальных объектов. Соответственно мы понимаем, как будет развиваться город, и заполняем пустые ячейки своими проектами. Сегодня республика активно работает над этим, но я бы рекомендовал сразу продумывать архитектурный код городов: чтобы новые постройки были не только удобными, но и презентабельными; чтобы крыши одного цвета, фасады идентичные. А ещё запретил бы вводить в эксплуатацию дом без внешней отделки. Потому что у нас зачастую коробку построили, крышей накрыли, а фасад оставили на потом. Как правило, это «потом» не наступает, всё выглядит так, словно мы живём посреди недостроя.
– Насколько выгодны сегодня инвестиции в недвижимость? Могут ли крымские квадратные метры приносить доход?
– Безусловно, практически любая недвижимость в Крыму инвестиционно привлекательна. Рынок развивается, цены растут. Грубо говоря, в прошлом году квадратный метр жилой недвижимости в Симферополе стоил 75-80 тысяч рублей, в этом году – 100-120 тысяч, а в недалеком будущем цена дойдёт и до 200 тысяч, думаю. Но есть разные варианты инвестирования. К примеру, стоимость недвижимости у девелоперов на старте проекта значительно ниже, к моменту сдачи объекта она заметно увеличивается. С точки зрения капиталовложений, правильно вливаться в проект на первом этапе.
Илья Варибрус, управляющий партнёр компании
«На рынке недвижимости Крыма спрос превышает предложение, мы бы предпочли большую конкуренцию»
– На что обращают внимание потенциальные покупатели при выборе жилья?
– Понятно, что важны коммуникации, система безопасности. И когда мы говорим об инфраструктуре, то имеем в виду самый широкий спектр, к примеру, в нашем коттеджном посёлке «Паруса мечты» есть теннисные, футбольные и баскетбольные площадки, детская игровая комната, аквазона. Территория закрытая, под охраной. А наша сервисная компания предоставляет все услуги, вплоть до аниматоров, детских кружков, клининга.
– Когда всё-таки лучше покупать жильё? На этапе строительства или уже после ввода дома в эксплуатацию?
– На начальном этапе можно получить неплохую скидку, но не все готовы ждать. Нет единого правила. Обычно на стадии строительства недвижимость покупают те, кто просто инвестирует и хочет сэкономить. Готовое жильё приобретают, чтобы сразу въехать и жить.
– Раньше люди боялись покупать строящееся жильё, так как в итоге можно было получить многолетний недострой. Сегодня этот риск сведён к минимуму?
– Сейчас развито проектное финансирование, гарантами выступают государство, банк, поэтому риск снижен, конечно. Что касается коттеджных посёлков, здесь многое зависит от репутации застройщика: какие проекты он уже реализовал, насколько стабильно его положение на рынке. Нужно подходить к выбору внимательно, тогда шанс ошибиться минимален.
– Ещё один вопрос, который волнует многих: покупать жильё с черновой отделкой и самим доводить его до ума или взять квартиру с ремонтом от застройщика. Какой вариант выгоднее?
– Я бы советовал дом брать без ремонта, потому что он всё-таки требует индивидуального подхода. А вот квартиры менее требовательны, есть достаточно универсальные варианты. Это удобно ещё и потому, что если в доме на 100-150 квартир каждый сам займётся ремонтом, то дело затянется на год-два, и этот период будет не самым комфортным для всех жильцов.


– Насколько велика конкуренция среди застройщиков? Всем ли хватает места у моря?
– Мы бы порой и хотели конкурировать, ведь конкуренция – это драйвер роста. Но в Крыму не так много подходящих земельных участков, при этом спрос на недвижимость на полуострове очень высок и продолжает расти, уже сегодня купить практически нечего.
Алексей Мезенцев, управляющий партнёр компании
«Хаотичная застройка приводит к появлению целых районов без социальной инфраструктуры и без возможности её создать»
– Сегодня в тренде комплексная застройка: вместо отдельных домов возводят жилые кварталы с собственной инфраструктурой. Вот только для этого и площади соответствующие нужны. Есть ли такие территории в Крыму?
– У каждого региона Крыма свои особенности. На ЮБК всё очень плотно, земельные участки в дефиците. Поэтому внедрять масштабные проекты на Южнобережье сложно, но мы стараемся. Например, коттеджный посёлок «Морские камни» разместили всего на одном гектаре за счёт грамотной компоновки. Севастополь по специфике близок к ЮБК, но там очень высокая конкуренция среди застройщиков. В Евпатории, Черноморском попроще, площади больше. Но и регионы эти более сезонные, а ЮБК и Севастополь – круглогодичные курорты. Сейчас мы развиваем проект в пригороде Симферополя, где под семейный коттеджный посёлок «Династия» выделено 27 га равнинных земель. Благодаря этому можем разместить там не только дома, но и всю необходимую инфраструктуру, под неё отведено без малого 6 га, а это четверть всей территории.
– Вы пошли по пути создания не традиционных жилых кварталов, состоящих из многоэтажек, а коттеджных посёлков. Действительно ли за ними будущее?
– В принципе, идея не новая, по этому пути давно пошёл Запад, на него ориентируются в плане технологий, развития городов. Там вокруг бизнес-кластера, так называемого City, разрастается пригород с частными домами, где и воздух чище, и природа ближе, и в целом жить приятнее. Такой семейный формат. Кстати, по подобному плану развивается Подмосковье. При этом строительство целых посёлков решает проблему инфраструктуры. У нас ведь тот же Симферополь активно застраивается домами в частном порядке, и в итоге мы получаем целые районы с тысячами зданий и отсутствием инфраструктуры. Например, восточный пригород – огромный массив. Люди поначалу радуются, когда покупают там земельный участок и строят дом, а потом понимают, что на огромной площади нет даже детской или спортивной площадки, социальных объектов, крупных магазинов. А переделать всё сложно, порой и невозможно. Поэтому мы создаём коттеджные посёлки, где люди гарантированно получают комфорт и сервис.
– И все же будущие покупатели не всегда понимают, чем обусловлена высокая стоимость такой недвижимости…
– Да, человек считает только затраты на строительство и ремонт. Но в наших проектах цена складывается не только из этого, в неё входит и благоустройство, создание всей необходимой инфраструктуры посёлка – от центра детского творчества и летнего кинотеатра до гольф-клуба. То есть мы вкладываем большие средства именно в эту сферу, чтобы максимально удовлетворить потребности всех жильцов.
– Какой архитектурный стиль стоит выбрать, чтобы спустя год-два не обнаружить, что твоё жилище выглядит несовременно?
– Сложно дать однозначный ответ. Существует вечная классика, например, стиль «Прованс», который мы выбрали для коттеджного посёлка «Династия». Уютные светлые дома, натуральные материалы, деревянные перголы и окна со шпросами. Если использовать ультрамодные идеи, например, обилие стекла, бетона и острых углов, можно прогадать. В жизни это может смотреться совсем иначе.


– Кто осуществляет обслуживание коттеджного посёлка, следит за надлежащим состоянием общественных мест?
– В наших посёлках этим занимается сервисная компания, которая обеспечивает не только озеленение, поддержание порядка и благоустройство всех общественных зон, но и предоставляет консьерж-сервис. Мы предлагаем то, что обычно можно встретить в отелях формата «всё включено». В выходные и праздничные дни сервис проводит мероприятия для жителей посёлка, работают аниматоры. Сейчас это уже реализуется в нашем готовом проекте «Морские камни».
Денис Игошин, управляющий партнёр компании
«Последние два-три сезона спрос на курортную недвижимость превышает предложение»
– Задумываясь о приобретении жилья, многие не знают, что выбрать, новостройку или вторичный фонд. На что нужно обратить внимание при покупке?
– Пожалуй, главные минусы вторички – устаревшие технологии, изношенные сети, дефицит парковочных мест, коммерческой и досуговой инфраструктуры. Зачастую такое жильё требует ремонта, причём капитального. Новостройки этой проблемы лишены. Если, конечно, мы говорим о качественном продукте от ответственного застройщика. Поэтому при покупке жилья в новостройке необходимо обратить внимание на репутацию застройщика, удобство и качество инфраструктуры, работает ли он по ФЗ-214, помогает ли в проведении ремонта и т.д.
– Но будущих жильцов новостроек после передачи ключей зачастую ждёт ремонт, в который нужно вложить немало сил и средств.
– Да, в этом плюс вторички – можно найти квартиру с ремонтом. Но такой интерьер может не соответствовать вкусам будущих жильцов и со временем потерять актуальность. Застройщики сегодня проводят ремонт централизованно: от черновой отделки и так называемого white box до полного обустройства квартиры. В наших проектах мы сразу разрабатываем несколько вариантов планировки и дизайна. Предлагаем клиентам готовые решения отделки с просчитанными материалами, всё это помогает людям избежать хлопот с ремонтом. Также наши многолетние партнёры могут провести ремонт «под ключ».
– Чего ждут от жилья покупатели квартир в новых комплексах?
– Сегодня обращают внимание на всё: локацию, архитектуру, социальную и инженерную инфраструктуру, планировку, площадь, вид из окна и даже технологии строительства. Кстати, в курортном регионе самая популярная недвижимость – 2- или 3-комнатная квартира площадью 50-60 кв. м.
– Одна из главных проблем многоэтажек – отсутствие достаточного количества парковочных мест. Машины стоят на клумбах, закрывают подъезды к дому, мешают друг другу. С этим можно бороться?
– Этот вопрос, кстати, регулируется градостроительным законодательством. Есть нормы, предусматривающие определённое количество парковочных мест под объект. В среднем одно место на квартиру. В курортных регионах, где недвижимость зачастую не предполагает постоянного проживания, этого более чем достаточно. Реально ли соблюсти данное правило? Вполне. Но, конечно, и земельный участок должен соответствовать, и сам проект предусматривать подходящий вариант паркинга.
– То есть если в новостройке беда с парковками, это, скорее всего, недоработка застройщика или его желание сэкономить?
– Именно. В наших проектах, кстати, всегда предусмотрен подземный паркинг или парковочные места на улице. Например, для ЖК «Монако» спроектировали двухуровневую подземную стоянку, тем самым освободив место для ботанического сада, детских площадок и аллей.


– Какое развитие ожидает курортную недвижимость Крыма?
– Последние два-три сезона спрос на курортную недвижимость превышает предложение. Это даёт нам уверенность в реализации новых комплексов, которые сейчас находятся на стадии проектирования. В наших ближайших планах строительство жилого комплекса в Судаке, апарт-комплекса в п. Утёс (г. Алушта) и коттеджного посёлка в Лазурном (г. Алушта). Каждый проект со своим характером, живой и интересный. Сейчас активно над ними работаем.
Материал написан на правах рекламы.