018 scaled e1649251860728 1

Текст: Анастасия Свиридова

Какое жильё пользуется спросом в Крыму и почему покупка квадратных метров считается инвестицией

КЖ №1(36) 2022

Недвижимость в курортном регионе, в Крыму в частности, – мечта очень и очень многих людей. Для одних это возможность постоянно жить в самых живописных уголках страны, для других – гарантия ежегодного отдыха и способ заработать на сдаче квартиры в аренду курортникам.

Какое жильё пользуется спросом на полуострове, что выбрать – коттедж или квартиру и почему покупка квадратных метров в Крыму – это отличные инвестиции, «Крымский журнал» узнал у топ-менеджеров крупной девелоперской компании «Перспектива», специализирующейся на курортной недвижимости классов «комфорт» и «бизнес».

Юрий Недопёкин, основатель и учредитель компании «Перспектива»

«Чаще всего недвижимость в Крыму покупают жители материка, которые в итоге становятся крымчанами».

Юрий, скажите, какие регионы полуострова считаются у застройщиков наиболее перспективными?

На мой взгляд, Крым настолько разнообразен, что выделить какой-то отдельный регион невозможно. И было бы несправедливо хвалить одни районы и принижать значение других. Крым многолик и уникален, всё зависит только от глобальности мышления застройщиков, от стратегии развития самих территорий. Многие регионы полуострова заиграют по-новому, если заняться их комплексным освоением с созданием всей необходимой для жизни и отдыха инфраструктуры. В конце концов, крымское побережье довольно протяжённое, на нем ещё немало пустых локаций.

Почему же тогда все стремятся строить на ЮБК?

Потому что этот регион исторически – ещё с XIX века – всегда был центром притяжения. Здесь давно сформирована инфраструктура, и точечные застройщики, частники идут по пути наименьшего сопротивления, строя на всём готовом. И этот подход понятен. Но если мы говорим о реализации глобальной стратегии с участием крупных девелоперов и государства, то можно смело осваивать и западные, и восточные территории.

К слову, в развитых странах именно так, комплексно, и подходят к застройке, особенно в курортных регионах. С целью соблюдения единообразия стиля, сохранения аутентичности архитектуры власти запрещают перекрашивать фасады или устанавливать кондиционеры, к примеру. Есть ли у нас шанс добиться этого в Крыму?

Объективно архитектурный вид Крыма уже сформирован. И то, что начиналось со зданий архитектора Краснова и царских дворцов, в дальнейшем дополнялось в соответствии с веяниями эпохи. В советское время важна была утилитарность, обеспеченность людей квадратными метрами. В постсоветский период строили кто во что горазд. И сегодня мы видим стоящие рядом старинные здания и панельные многоэтажки, которые нельзя назвать ни сейсмоустойчивыми, ни красивыми. И бороться с этим практически невозможно, разве что запустить комплексную программу реновации, которая затянется на пару десятков лет.

То есть всё безнадежно?

Нет, просто надо осваивать более свободные территории и уже там формировать определенную стилистику. Девелоперы, их архитекторы должны согласовывать свои проекты с властями, есть регламент согласования. Особое внимание я бы уделил архитектурной подсветке. Например, ту же Ялту полноценно рассмотреть можно только с моря, и по-настоящему привлекательна она вечером – при правильной подсветке, разумеется. Сегодня многие красивые старинные здания в темноте не видны, зато подсвечено то, что лучше бы скрыть. Словом, надо ещё немало потрудиться над имиджем крымских городов.

Стоимость недвижимости в Крыму, особенно в курортной зоне, едва ли назовёшь бюджетной. Насколько она обоснована?

Прежде чем рассуждать о ценах, нужно понять, с чем мы их сравниваем. Если речь идёт о северных и центральных регионах, то да, где-то стоимость квадратного метра выше. Если же брать черноморское побережье, то цена недвижимости в Сочи в два-три раза выше, чем на ЮБК. Потому что Сочи – сформированный регион, где провели Олимпиаду и вложили большие средства в инфраструктуру. Сегодня он на пике, и, заметьте, там почти не ведётся новое строительство. А Крым только в начале пути, здесь работают госпрограммы, идёт глобальное инвестирование. Пока не все крупные игроки строительного рынка могут зайти сюда из-за санкций. Но с каждым годом ситуация меняется, в республику приходят новые застройщики, инвесторы, компании.

Люди, готовые покупать дорогие квартиры и дома премиум-класса на берегу моря, наверняка довольно требовательны к будущему приобретению. Какой должна быть недвижимость, чтобы её гарантированно купили?

В этом ценовом сегменте требования уже не ограничиваются одной недвижимостью. Значение имеет всё: локация, инфраструктура, транспортная доступность, природные особенности, наличие охраняемой территории и даже вертолётных площадок – для большей мобильности. И конечно, покупатели обращают внимание на дизайн, планировку, площадь жилья. Но, вообще, применять в Крыму стандартные понятия «премиум-класс» или «бизнес-класс» не совсем верно. Правильнее говорить о недвижимости уровня «комфорт +». Например, наш коттеджный посёлок «Лучи» в Алуште, у подножия Демерджи. С одной стороны, прекрасные виды, рядом лес, уединённая закрытая территория, с другой – в 20 минутах вся городская инфраструктура. На таком уровне необходимо думать не только о строительстве, нужен ещё и соответствующий сервис, который обеспечит клиентам комфортную жизнь в купленном доме. Наша команда, имея за плечами пятнадцатилетний опыт работы, давно пришла к этому пониманию. Максимальная клиентоориентированность – вот залог успеха.

Недвижимость в Крыму чаще покупают крымчане или жители материковой России?

Я бы сказал, что чаще её приобретают жители материка, которые впоследствии становятся крымчанами.

Артём Резников, управляющий партнёр компании

 «Успех и скорость развития Крыма зависят от диалога между девелоперами и властями»

Артём, объясните, в чём разница между строительной компанией, застройщиком и девелопером? Многие путают эти понятия, считают их синонимами.

Строительная компания – это наиболее узкоспециализированный бизнес, заточенный исключительно под строительство. То есть непосредственно монолитные, фасадные работы и так далее. «Застройщик» – более широкое понятие, он работает с банком в рамках проектного финансирования, может использовать как собственную строительную компанию, так и нанимать подрядчиков. А девелопинг – это бизнес максимально широкого профиля, включает в себя и подбор участков, и работу с инвестициями, и функции управляющей компании.

А строят для них как раз строительные компании, верно?

Именно. Девелопер редко сам занимается строительством, у него ведь даже штат персонала иной: юристы, финансисты, главный архитектор и главный инженер, словом, контролирующие структуры. А у строительной компании – рабочие, инженеры, прорабы. Поэтому девелоперы обычно нанимают подрядчиков.

Коттеджный посёлок премиум-класса LUCHI в горах, г. Алушта

С ними в Крыму проблем нет? Специалистов хватает?

Скажем так, изначально на полуострове их было ограниченное количество по объективным причинам, ведь до 2014 года строительство здесь велось не так уж активно. Сейчас компании с материка охотно заходят в Крым со своим персоналом, техникой, потому что далеко не все регионы России развиваются динамично, а здесь на их услуги стабильный спрос.

Сегодня часто говорят о формировании курортной среды нового уровня. Вклад государства в рекреационную сферу понятен, а что делают в этом направлении застройщики?

Я бы сказал, что в этой области первопроходцами стали как раз предприниматели, государственная система всё-таки более сложная, бюрократическая, у неё длительные сроки реализации программ. Мы в своих проектах стали внедрять философию новой курортной среды ещё лет семь-восемь назад, создавая сервисную компанию, которая занимается недвижимостью «под ключ». И речь идёт не о стандартном наборе услуг, который у многих ассоциируется с управляющими компаниями. Мы предлагаем нашим клиентам всё: контроль над объектом недвижимости, сдача в аренду в формате доходного бизнеса, клининг, выгул собак, бронирование билетов… Словом, широкий спектр услуг. По сути, каждый жилой комплекс сопоставим с отелем, имеющим 4-5 звёзд. А государство, со своей стороны, решает проблемы коммуникаций, логистики, как, например, строительство трассы «Таврида», нового аэропорта. И за это ему большое спасибо. Убеждён, скорость развития Крыма зависит от успешного диалога между девелоперами и властями.

В последние десятилетия Крым застраивался хаотично. Жёсткие градостроительные нормы – это плюс для застройщика? Или, напротив, ненужное ограничение?

Однозначно плюс. Когда установлены понятные правила, играть гораздо легче, чем когда каждый трактует ситуацию по-своему. Хорошо, когда есть утверждённый генплан региона, стратегия жилищной застройки, развития сетей и социальных объектов. Соответственно мы понимаем, как будет развиваться город, и заполняем пустые ячейки своими проектами. Сегодня республика активно работает над этим, но я бы рекомендовал сразу продумывать архитектурный код городов: чтобы новые постройки были не только удобными, но и презентабельными; чтобы крыши одного цвета, фасады идентичные. А ещё запретил бы вводить в эксплуатацию дом без внешней отделки. Потому что у нас зачастую коробку построили, крышей накрыли, а фасад оставили на потом. Как правило, это «потом» не наступает, всё выглядит так, словно мы живём посреди недостроя.

Насколько выгодны сегодня инвестиции в недвижимость? Могут ли крымские квадратные метры приносить доход?

Безусловно, практически любая недвижимость в Крыму инвестиционно привлекательна. Рынок развивается, цены растут. Грубо говоря, в прошлом году квадратный метр жилой недвижимости в Симферополе стоил 75-80 тысяч рублей, в этом году – 100-120 тысяч, а в недалеком будущем цена дойдёт и до 200 тысяч, думаю. Но есть разные варианты инвестирования. К примеру, стоимость недвижимости у девелоперов на старте проекта значительно ниже, к моменту сдачи объекта она заметно увеличивается. С точки зрения капиталовложений, правильно вливаться в проект на первом этапе.

Илья Варибрус, управляющий партнёр компании

«На рынке недвижимости Крыма спрос превышает предложение, мы бы предпочли большую конкуренцию»

На что обращают внимание потенциальные покупатели при выборе жилья?

Понятно, что важны коммуникации, система безопасности. И когда мы говорим об инфраструктуре, то имеем в виду самый широкий спектр, к примеру, в нашем коттеджном посёлке «Паруса мечты» есть теннисные, футбольные и баскетбольные площадки, детская игровая комната, аквазона. Территория закрытая, под охраной. А наша сервисная компания предоставляет все услуги, вплоть до аниматоров, детских кружков, клининга.

Когда всё-таки лучше покупать жильё? На этапе строительства или уже после ввода дома в эксплуатацию?

На начальном этапе можно получить неплохую скидку, но не все готовы ждать. Нет единого правила. Обычно на стадии строительства недвижимость покупают те, кто просто инвестирует и хочет сэкономить. Готовое жильё приобретают, чтобы сразу въехать и жить.

Раньше люди боялись покупать строящееся жильё, так как в итоге можно было получить многолетний недострой. Сегодня этот риск сведён к минимуму?

Сейчас развито проектное финансирование, гарантами выступают государство, банк, поэтому риск снижен, конечно. Что касается коттеджных посёлков, здесь многое зависит от репутации застройщика: какие проекты он уже реализовал, насколько стабильно его положение на рынке. Нужно подходить к выбору внимательно, тогда шанс ошибиться минимален.

Ещё один вопрос, который волнует многих: покупать жильё с черновой отделкой и самим доводить его до ума или взять квартиру с ремонтом от застройщика. Какой вариант выгоднее?

Я бы советовал дом брать без ремонта, потому что он всё-таки требует индивидуального подхода. А вот квартиры менее требовательны, есть достаточно универсальные варианты. Это удобно ещё и потому, что если в доме на 100-150 квартир каждый сам займётся ремонтом, то дело затянется на год-два, и этот период будет не самым комфортным для всех жильцов.

Коттеджный посёлок премиум-класса «Паруса мечты» на берегу Чёрного моря, г. Алушта

Насколько велика конкуренция среди застройщиков? Всем ли хватает места у моря?

Мы бы порой и хотели конкурировать, ведь конкуренция – это драйвер роста. Но в Крыму не так много подходящих земельных участков, при этом спрос на недвижимость на полуострове очень высок и продолжает расти, уже сегодня купить практически нечего.

Алексей Мезенцев, управляющий партнёр компании

«Хаотичная застройка приводит к появлению целых районов без социальной инфраструктуры и без возможности её создать»

Сегодня в тренде комплексная застройка: вместо отдельных домов возводят жилые кварталы с собственной инфраструктурой. Вот только для этого и площади соответствующие нужны. Есть ли такие территории в Крыму?

У каждого региона Крыма свои особенности. На ЮБК всё очень плотно, земельные участки в дефиците. Поэтому внедрять масштабные проекты на Южнобережье сложно, но мы стараемся. Например, коттеджный посёлок «Морские камни» разместили всего на одном гектаре за счёт грамотной компоновки. Севастополь по специфике близок к ЮБК, но там очень высокая конкуренция среди застройщиков. В Евпатории, Черноморском попроще, площади больше. Но и регионы эти более сезонные, а ЮБК и Севастополь – круглогодичные курорты. Сейчас мы развиваем проект в пригороде Симферополя, где под семейный коттеджный посёлок «Династия» выделено 27 га равнинных земель. Благодаря этому можем разместить там не только дома, но и всю необходимую инфраструктуру, под неё отведено без малого 6 га, а это четверть всей территории.

Вы пошли по пути создания не традиционных жилых кварталов, состоящих из многоэтажек, а коттеджных посёлков. Действительно ли за ними будущее?

В принципе, идея не новая, по этому пути давно пошёл Запад, на него ориентируются в плане технологий, развития городов. Там вокруг бизнес-кластера, так называемого City, разрастается пригород с частными домами, где и воздух чище, и природа ближе, и в целом жить приятнее. Такой семейный формат. Кстати, по подобному плану развивается Подмосковье. При этом строительство целых посёлков решает проблему инфраструктуры. У нас ведь тот же Симферополь активно застраивается домами в частном порядке, и в итоге мы получаем целые районы с тысячами зданий и отсутствием инфраструктуры. Например, восточный пригород – огромный массив. Люди поначалу радуются, когда покупают там земельный участок и строят дом, а потом понимают, что на огромной площади нет даже детской или спортивной площадки, социальных объектов, крупных магазинов. А переделать всё сложно, порой и невозможно. Поэтому мы создаём коттеджные посёлки, где люди гарантированно получают комфорт и сервис.

И все же будущие покупатели не всегда понимают, чем обусловлена высокая стоимость такой недвижимости…

Да, человек считает только затраты на строительство и ремонт. Но в наших проектах цена складывается не только из этого, в неё входит и благоустройство, создание всей необходимой инфраструктуры посёлка – от центра детского творчества и летнего кинотеатра до гольф-клуба. То есть мы вкладываем большие средства именно в эту сферу, чтобы максимально удовлетворить потребности всех жильцов.

Какой архитектурный стиль стоит выбрать, чтобы спустя год-два не обнаружить, что твоё жилище выглядит несовременно?

Сложно дать однозначный ответ. Существует вечная классика, например, стиль «Прованс», который мы выбрали для коттеджного посёлка «Династия». Уютные светлые дома, натуральные материалы, деревянные перголы и окна со шпросами. Если использовать ультрамодные идеи, например, обилие стекла, бетона и острых углов, можно прогадать. В жизни это может смотреться совсем иначе.

Коттеджный посёлок бизнес-класса «Династия», г. Симферополь

Кто осуществляет обслуживание коттеджного посёлка, следит за надлежащим состоянием общественных мест?

В наших посёлках этим занимается сервисная компания, которая обеспечивает не только озеленение, поддержание порядка и благоустройство всех общественных зон, но и предоставляет консьерж-сервис. Мы предлагаем то, что обычно можно встретить в отелях формата «всё включено». В выходные и праздничные дни сервис проводит мероприятия для жителей посёлка, работают аниматоры. Сейчас это уже реализуется в нашем готовом проекте «Морские камни».

 

Денис Игошин, управляющий партнёр компании

«Последние два-три сезона спрос на курортную недвижимость превышает предложение»

Задумываясь о приобретении жилья, многие не знают, что выбрать, новостройку или вторичный фонд. На что нужно обратить внимание при покупке?

Пожалуй, главные минусы вторички – устаревшие технологии, изношенные сети, дефицит парковочных мест, коммерческой и досуговой инфраструктуры. Зачастую такое жильё требует ремонта, причём капитального. Новостройки этой проблемы лишены. Если, конечно, мы говорим о качественном продукте от ответственного застройщика. Поэтому при покупке жилья в новостройке необходимо обратить внимание на репутацию застройщика, удобство и качество инфраструктуры, работает ли он по ФЗ-214, помогает ли в проведении ремонта и т.д.

Но будущих жильцов новостроек после передачи ключей зачастую ждёт ремонт, в который нужно вложить немало сил и средств.

Да, в этом плюс вторички – можно найти квартиру с ремонтом. Но такой интерьер может не соответствовать вкусам будущих жильцов и со временем потерять актуальность. Застройщики сегодня проводят ремонт централизованно: от черновой отделки и так называемого white box до полного обустройства квартиры. В наших проектах мы сразу разрабатываем несколько вариантов планировки и дизайна. Предлагаем клиентам готовые решения отделки с просчитанными материалами, всё это помогает людям избежать хлопот с ремонтом. Также наши многолетние партнёры могут провести ремонт «под ключ».

Чего ждут от жилья покупатели квартир в новых комплексах?

Сегодня обращают внимание на всё: локацию, архитектуру, социальную и инженерную инфраструктуру, планировку, площадь, вид из окна и даже технологии строительства. Кстати, в курортном регионе самая популярная недвижимость – 2- или 3-комнатная квартира площадью 50-60 кв. м.

Одна из главных проблем многоэтажек – отсутствие достаточного количества парковочных мест. Машины стоят на клумбах, закрывают подъезды к дому, мешают друг другу. С этим можно бороться?

Этот вопрос, кстати, регулируется градостроительным законодательством. Есть нормы, предусматривающие определённое количество парковочных мест под объект. В среднем одно место на квартиру. В курортных регионах, где недвижимость зачастую не предполагает постоянного проживания, этого более чем достаточно. Реально ли соблюсти данное правило? Вполне. Но, конечно, и земельный участок должен соответствовать, и сам проект предусматривать подходящий вариант паркинга.

То есть если в новостройке беда с парковками, это, скорее всего, недоработка застройщика или его желание сэкономить?

Именно. В наших проектах, кстати, всегда предусмотрен подземный паркинг или парковочные места на улице. Например, для ЖК «Монако» спроектировали двухуровневую подземную стоянку, тем самым освободив место для ботанического сада, детских площадок и аллей.

Жилой комплекс бизнес-класса «Монако», г. Ялта

Какое развитие ожидает курортную недвижимость Крыма?

Последние два-три сезона спрос на курортную недвижимость превышает предложение. Это даёт нам уверенность в реализации новых комплексов, которые сейчас находятся на стадии проектирования. В наших ближайших планах строительство жилого комплекса в Судаке, апарт-комплекса в п. Утёс (г. Алушта) и коттеджного посёлка в Лазурном (г. Алушта). Каждый проект со своим характером, живой и интересный. Сейчас активно над ними работаем.

Материал написан на правах рекламы.