Купить заветные метры и перебраться на ПМЖ в Крым (или в другие южные регионы) – вот к чему стремятся многие россияне. В том, как высокая востребованность жилья у моря повлияла на рынок недвижимости и когда спрос перестанет превышать предложение, разбирался «Крымский журнал».

Дорогой наш

За 2021 год в Крыму стоимость квадратного метра жилья в новостройках и на вторичном рынке увеличилась на треть – до 102 000 и 112 000 рублей соответственно.

По данным «Авито Недвижимость», на полуострове рекордсменами роста цен стали Евпатория и Севастополь. В городе-курорте на западном побережье квартиры подорожали в 1,5 раза, до 110 984 рублей за квадрат, а в Севастополе – на 33%, до 141 026 рублей.

В целом по Крыму наиболее популярными у покупателей были 1-комнатные квартиры, их стоимость за год поднялась на 38%, до 133 885 рублей за квадратный метр. «Двушки» подорожали на 32%, средняя цена квадратного метра – 111 667 рублей, «трёшки» – на 33%, до 99,8 тысячи рублей за квадрат. На 2-комнатные квартиры приходилось 38% общего спроса в Крыму, а на 3-комнатные – 19%. На 30% увеличилась цена студий – до 133 000 рублей за квадрат.

При этом рост стоимости жилья практически не сказался на спросе, по наблюдениям риелторов, число сделок купли-продажи по сравнению с 2020 годом не сократилось. Эксперты считают, что в нынешнем году ожидать снижения цен на крымскую недвижимость не приходится. И причина тому стабильный спрос на фоне ограниченного предложения. На полуострове наблюдаются недостаток качественного жилья на вторичном рынке, дефицит квартир в новостройках, а также удорожание стройматериалов.

– Если не будет масштабных экономических потрясений, значительного снижения стоимости квартир на вторичном рынке ожидать не стоит. Продавцы предпочитают придержать свою недвижимость, если сомневаются, что смогут продать её выгодно. Кроме того, рост спроса на аренду квартир заставляет собственников задуматься о том, не лучше ли отказаться от её продажи в пользу сдачи внаём, – отмечает руководитель проектов развития направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин.

Мало строим, много покупаем

По наблюдениям риелторов, покупателей, особенно с материковой части России, в основном интересует новое жильё.

– Во-первых, это юридическая чистота, вы – первый владелец квартиры в новостройке, и никаких проблем с документами бывших хозяев. Во-вторых, это новые коммуникации и современная планировка, парковки на территории жилых комплексов. Около 70% сделок приходятся на первичный рынок. В Крыму дефицит такого жилья, часто квартиры раскупаются ещё на этапе рытья котлована, а новые объекты закладываются не так быстро, как хотелось бы, – рассказывает специалист крымского агентства недвижимости Светлана Иванова.

По данным Крымстата, в январе-ноябре 2021 года в РК введено в эксплуатацию 564,4 тысячи квадратных метров общей площади жилых домов, что на 7,5% больше, чем за аналогичный период 2020 года. При этом 174,2 тысячи квадратов – частные дома. Всего же население на собственные и заёмные средства возвело 2906 жилых домов, из них на садоводческих участках – 1556.

За этот период были построены 6762 новые квартиры.

Показатели строительства нового жилья хоть и выросли за последние несколько лет, но всё равно они значительно ниже среднероссийских. По данным переписи населения 2014 года, в РК новые дома, возведённые с начала 2000 годов, составляют лишь 5% жилого фонда. При этом в республике самый высокий в России процент аварийного и ветхого жилья – около 15.

По некоторым прогнозам, к 2030 году население полуострова может увеличиться с 2,4 до 2,9 миллиона человек за счёт повышения рождаемости и миграции. Так что региону надо срочно улучшить строительные показатели. А пока нехватка нового жилья провоцирует рост цен на квартиры и на первичном, и на вторичном рынках.

Наиболее перспективными городами для жилищного строительства девелоперы называют административные центры – Симферополь и Севастополь, а также южную столицу – Ялту. Большой потенциал и у Керчи – город связывает два региона и, по сути, является воротами Крыма.

Местные застройщики готовы возводить больше жилья, но для этого необходимо решить ряд проблем. Например, сократить сроки выдачи разрешительных документов на начало строительства. Помимо этого, на полуострове дефицит свободных земель с готовыми коммуникациями под застройку.

И никаких гвоздей

Цена квадратного метра зависит также от себестоимости проекта. За время пандемии произошёл кратный рост цен на стройматериалы.

– В 2021 году значительно выросла себестоимость строительства. Согласно информации Росстата, за этот период стройматериалы подорожали на 24%. Если говорить о конкретных позициях, то, по данным НОСТРОЙ (Национальное объединение строителей – ред.), за год битумный кровельный материал подорожал на 30%, раствор – на 17%, бетон – на 16%. Значительно увеличилась и стоимость металла, – отмечает директор по маркетингу и продажам компании «Гринвуд девелопмент» Артур Дубровский.

Кроме того, по словам эксперта, в Крыму наблюдается дефицит газобетона – основного материала для кладки стен в новостройках. Чтобы не нарушать сроки сдачи домов, застройщики вынуждены закупать его за рубежом, что увеличивает конечную стоимость проекта.

Покупка в кредит

Действие льготной ипотеки также стимулирует людей не откладывать покупку на потом, поэтому спрос на жильё не падает, как и цена. По данным отделения Южного главного управления Центрального банка РФ по РК за 9 месяцев 2021 г., кредитные организации региона выдали 16,6 миллиарда рублей ипотечных кредитов, что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период 2020 г. Таким образом, рост розничного кредитования поддерживается высоким спросом на жильё в Крыму и действием льготных программ кредитования.

– Льготную ипотеку в России считают одной из причин подорожания жилой недвижимости. Значительное повышение платежеспособного спроса привело к тому, что застройщики не смогли его обеспечить по текущей стоимости. Выросли и цены, и темпы строительства. Последний фактор привел к увеличению спроса на стройматериалы, как результат – рост стоимости. С середины 2021 года условия льготной ипотеки изменились, предполагается, что это снизит спрос, – отмечает сотрудник строительной компании.

Минстрой РФ начал использовать новую методику, которая призвана приблизить нормативы стоимости жилья и среднюю стоимость к рыночной. Эксперты считают, что напрямую на формирование цены квадратного метра жилья это никак не повлияет, так как она в первую очередь зависит от себестоимости строительства и условий банковского кредитования.

По прогнозам специалистов, в 2022 году цены на квартиры в новостройках продолжат расти: недвижимость подорожает на 10-18%, в то время как вторичная недвижимость – на 15%, стоимость аренды – на 10%.

Ваше плодородие

В этом году ожидается подорожание не только квартир, но и земельных участков. Согласно опросу ВЦИОМ, в России собственный дом считают идеальным жильём 45,4 миллиона семей.

По данным «Авито Недвижимость», стабильно растёт спрос на землю в туристических регионах страны: Крыму, Калининградской области и Краснодарском крае. На полуострове за 2021 год спрос увеличился на 30%.

С прошлого года в России действуют льготные программы кредитования, позволяющие взять ипотеку на покупку земли под сниженный процент, а в условиях пандемии многие россияне серьёзно задумались о переезде за город. И Крым не стал исключением. По словам риелторов, за последние два года увеличилось число запросов и от местных жителей, и от приезжих на участки под строительство индивидуального дома в курортных городах и пригороде Симферополя. Что, в свою очередь, отразилось на стоимости земли.

Самые высокие средние цены на участки под ИЖС в прошлом году были зафиксированы в Крыму – 180 013 рублей (рост за год на 20%), а также в Ростовской области – 143 980 рублей (+20% за год) и Краснодарском крае – 118 592 рублей за сотку (+15% за год).