Текст: Алексей ГАЙДУКОВ

Крымская недвижимость: купить кусочек счастья

Традиционно именно в осенний сезон заключается большинство сделок купли-продажи. И Крым не исключение. «КЖ» выяснил, что сейчас происходит на рынке недвижимости полуострова, какое жильё пользуется наибольшим спросом и стоит ли ждать снижения цен на заветные квадратные метры.

Новые квадратные метры

В последние годы темпы строительства в Крыму значительно выросли. По данным Минстроя РК, только за 2017 год в республике ввели в эксплуатацию 833,7 тысячи квадратных метров жилья. И здесь есть чем гордиться, ведь это третий результат по Южному федеральному округу после Краснодарского края и Ростовской области. При этом отмечается наибольший среди субъектов Российской Федерации темп ввода жилья в эксплуатацию – 292%.

В 2018 году Крым не снижает планку.

– Положительная динамика наблюдается по всем отраслевым показателям. Так, за первое полугодие этого года объём ввода жилых домов увеличился в 2,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2017-го, – сообщил «КЖ» министр строительства и архитектуры Республики Крым Сергей Кононов.

Крымская недвижимость нарасхват

Как рассказал изданию директор департамента продаж жилой и коммерческой недвижимости симферопольского агентства Дмитрий Пляс, портрет среднестатистического покупателя квадратных метров в Крыму выглядит следующим образом: молодая семья, приобретающая 2- или 3-комнатную квартиру в ипотеку.

По его информации, если сразу после воссоединения с Россией на крымском рынке недвижимости правил бал материковый покупатель, то сегодня ситуация поменялась.

– В целом рынок сейчас очень активный по сравнению с переходным периодом. С каждым годом после референдума количество приезжих покупателей заметно уменьшалось. Кто хотел, тот уже купил. Если раньше у нас было много покупателей с Камчатки, из Екатеринбурга, Москвы, Санкт-Петербурга, то теперь преобладают местные жители, – сообщил эксперт.

Тем не менее крымское побережье по-прежнему пользуется спросом у материкового покупателя, рассказывает «Крымскому журналу» коммерческий директор симферопольского представительства федерального агентства недвижимости Александр Трухин.

– Если мы говорим о крымской столице, то большинство сделок ориентированы на внутреннего покупателя. Крымчане покупают в столице квартиры, дома, земельные участки. Если мы говорим о морском побережье: ЮБК, Евпатория, Черноморское, то здесь преобладают материковые покупатели, – уточнил эксперт.

При этом, по данным игроков рынка, запуск движения по автомобильной части Крымского моста в мае 2018 года не вызвал ожидаемого всплеска продаж недвижимости на полуострове, но существенно подогрел к ней интерес.

– Люди зачастую не принимают спонтанное решение о покупке недвижимости. После открытия Крымского моста стало больше запросов от людей, которые подбирают себе недвижимость, чем в прошлом году. Многие приезжали на полуостров, чтобы посмотреть мост, увидеть, как преображается респуб­лика, и параллельно подыскивали себе квадратные метры, – поясняет Трухин.

Впрочем, как показывает статистика, уровень продаж и так сейчас достаточно высокий.

Согласно расчётам Росреестра, по итогам первого полугодия число зарегистрированных сделок на первичном рынке недвижимости полуострова выросло в два с половиной раза (до 1,6 тыс. договоров долевого участия), а на вторичном — на 39% (до 121,8 тыс.). Специалисты объясняют рост рынка завершением периода переоформления документации и реестров в соответствии с российским законодательством и налаживанием механизма выдачи ипотеки.

Квартира в Крыму окупится быстро

Как объясняют специалисты, квартира в Крыму – это очень выгодное капиталовложение. Аналитики федерального портала «Мир квартир» подсчитали, что средний срок окупаемости курортной недвижимости полуострова составляет порядка 15 лет. А возглавляет список населённых пунктов с самой доходной недвижимостью Симферополь. По подсчётам аналитиков, среднестатистическая квартира в крымской столице при сдаче в аренду приносит владельцу доход на уровне 8,3% годовых и окупается за 12 лет.

– Такие высокие показатели объясняются тем, что Симферополь – столица республики, и арендные квартиры востребованы не только летом, но и зимой, поэтому ставки хоть и снижаются, но не радикально, – отмечают аналитики портала.

На втором месте рейтинга оказался Севастополь: здесь недвижимость позволяет зарабатывать 7,4% годовых и окупается за 14 лет. Третья позиция досталась Керчи, где доходность сдаваемых квартир равна 7% годовых, а срок окупаемости также 14 годам.

Как уверяют аналитики, в других городах Крыма приобретать недвижимость для сдачи в аренду не столь выгодно. Наиболее низкие показатели доходности у квартир в Алуште, Алупке и Гурзуфе – на уровне 2-3% годовых. При этом срок окупаемости местного жилья достигает 42 лет.

Перспективность инвестиций в крымскую недвижимость подтверждают данные исследований специалистов ресурса Tvil.ru. Минувшим летом число бронирований жилья для отдыха на полуострове выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Что будет с ценами на недвижимость?

В третьем квартале 2018 года Республика Крым и Севастополь вошли в первую десятку регионов России по росту цен на жильё на вторичном рынке. По данным исследования компании Domofond.ru, средняя цена квадратного метра недвижимости в Севастополе составила 86 097 рублей, что на 2,3% больше, чем кварталом ранее. В республике среднюю стоимость квадрата оценили в 77 096 рублей, что на 2% превышает показатели второго квартала. Всего по итогам третьего квартала 2018 года квадратный метр вторичного жилья по стране подорожал на 1,1% — с 59,3 тысячи рублей до 59,9 тысячи.

По мнению крымских аналитиков, такая тенденция сохранится в обозримом будущем.

– Как минимум ближайшие полгода никаких всплесков не предвидится, – уверен Александр Трухин. – Цены будут незначительно колебаться как вверх, так и вниз. Если не произойдёт никаких глобальных катаклизмов на внешнем рынке и экономическая ситуация в стране останется стабильной, то я не вижу причин для сильного роста или снижения стоимости жилья.

На рынок первичной недвижимости в Крыму могли бы повлиять крупные материковые застройщики, но они пока не спешат сюда заходить. Не исключено, что ситуация может измениться с запуском железнодорожной части Крымского моста, поскольку это самый дешёвый способ доставки стройматериалов на полуостров.

– Запуск железнодорожного сообщения однозначно скажется положительно на всех крымских отраслях. Снижение цен в новостройках может произойти, скорее, даже не из-за железнодорожного сообщения, хотя и это немаловажно, ведь подешевеют стройматериалы, а из-за увеличения объёмов строительства. И это, безусловно, скажется на рынке. Возможно, увеличится конкуренция, – считает Трухин.

При этом эксперт обращает внимание на то, что не стоит ждать быстрых изменений в ценовой политике.

– Нужно помнить об инертности рынка недвижимости. Снижение цен не произойдёт моментально. Спрос на крымскую недвижимость сегодня достаточно высокий. Поэтому с открытием железнодорожной части Крымского моста как по щелчку пальцев ничего не произойдёт. Чтобы нагнать материковые темпы строительства, потребуется несколько лет. Думаю, в ближайшее время цены на недвижимость будут достаточно стабильными, никаких обрушений не предвидится ввиду устойчивого спроса, – уверен эксперт.

Новостройка VS вторичка

По данным ялтинского представительства федерального агентства недвижимости, разница между стоимостью квадратного метра жилья в новостройке и на вторичном рынке в городах Крыма в среднем составляет 13,8%. Тогда как в других городах России эта разница в среднем 5%, а в некоторых городах новостройки стоят дороже вторичного жилья на 2-3%.

– Получается, покупая жильё в Крыму на этапе постройки, вы уже выгодно инвестируете в недвижимость. Ведь когда дом сдадут в эксплуатацию, квартира в нём будет стоить в среднем на 13,8% дороже, – отмечают эксперты агентства.

Впрочем, как показывает собственный опыт журналиста «Крымского журнала», купить квартиру в новостройке на момент строительства по низкой стоимости не всегда представляется возможным. Зачастую симферопольские застройщики сознательно придерживают продажу

квартир в новых очередях комплексов, чтобы создать искусственный ажиотаж и впоследствии продать дороже. Эту версию подтверждают и другие покупатели недвижимости в Симферополе.

– 30 августа появляются квартиры на продажу в третьей очереди строительства, а уже 2 сентября почти ничего нет, только 1 и 8 этажи. А куда остальные делись? Полгода звонила, оставляла заявку, но никто так и не перезвонил, – рассказывает жительница Симферополя Арина Кузнецова, планировавшая приобрести квартиру в одном из популярных жилых комплексов крымской столицы.

– Изначально за «двушку» предполагалась цена 51-52 тысячи рублей за квадрат. Затем открыли продажи по 55 тысяч, предлагали 3, 5 и 7 этажи. Через несколько дней, когда звонила, уже предлагали 9 и 7 этажи. Остальные, мол, проданы. Еще через неделю остались уже 4, 7, 8 этажи, причем цена на 200 тысяч дороже, по 58 тысяч рублей за метр. Итог следующий: они создают видимость ажиотажа, тем самым аргументируя повышение цен, хотя по факту просто не все квартиры выставляют на продажу, – возмущается ещё одна потенциальная покупательница недвижимости в Симферополе Мария Окулова.

А может, дачу?

Крым – лидер по средним ценам на дачи. К такому выводу пришли эксперты федерального портала «Мир квартир». В среднем на полуострове дачи стоят 3,2 млн рублей, а в Севастополе около

2,8 млн рублей.

На втором месте – Москва, где дачный домик можно купить в среднем за 2 619 061 рубль. Затем идёт Подмосковье – 2 262 000 рублей. При этом в большинстве других регионов России дачи значительно дешевле: в среднем по стране дом на шести сотках теперь стоит чуть больше миллиона рублей.

К счастью, такие высокие цены на домики у моря только на ЮБК. Например, в Керчи за дачу на побережье просят от 500 тысяч рублей, в Феодосии – от 600 тыс., а в Евпатории – от 900 тыс. Под Севастополем можно присмотреть скромный дачный домик за 1,3 млн руб.

Наконец, если море у вас не в приоритете, то в пригороде крымской столицы можно найти сотку земли под дачу за

100-150 тысяч рублей.

Почём квадрат?

Логично, что цены на недвижимость в Крыму отличаются в зависимости от региона и удалённости от моря. Так, Ялта считается самым дорогим городом полуострова по стоимости жилья. Здесь средняя цена квадратного метра –  100 тысяч рублей. В Севастополе и Симферополе – около 60-70 тыс. руб. за кв.м. Это реальные суммы, на которые стоит рассчитывать при покупке квартиры в доме, введённом в эксплуатацию. Если такой вариант вам не по карману, то можно существенно сэкономить, купив жильё на этапе строительства или выбрав старый фонд.

Что касается элитной недвижимости, которая располагается близко к морю или в парковых районах, с собственной инфраструктурой, системой безопасности, красивыми видами из окон, – здесь стоимость квадратного метра стартует от 120 тыс. руб.